(Cese administrador fincas Malaga).

(Cese administrador fincas Malaga).

Hoy en día pocas cosas son para toda la vida. El cambio de administrador en una comunidad de propietarios es algo más habitual de lo que podemos llegar a pensar.

Se puede revocar en el cargo a un administrador en cualquier momento del año (no hace falta esperar a una Junta General Ordinaria). Aconsejamos revisar el contrato firmado con cada profesional, en algunos supuestos puede ser de carácter anual y en tal caso habría que abonar la totalidad de las cuotas que quedasen pendientes hasta su finalización. En cualquier caso, es importante seguir los siguientes cuatro pasos.

urgencias

urgencias

Contar con el apoyo del 25% de los coeficientes de participación de la Comunidad (suele coincidir con el 25% de los vecinos). El administrador forma parte de la Junta de Gobierno y para su sustitución es necesario tener el apoyo mínimo de ese número de vecinos. Lo habitual en estos casos es que los vecinos promotores del cambio convoquen al resto de vecinos a una reunión informal para tratar este tema y exponer los motivos por los cuales se propone dicha sustitución. Esta reunión la puede convocar cualquier vecino sin necesidad de formar parte de la Junta de Gobierno (presidente, vicepresidente, secretario y administrador). En la convocatoria es necesario poner claramente quien la promueve (una persona o varias), el motivo, el día, la hora y el lugar de la reunión.  (Cese administrador fincas Malaga).

Establecer un plazo para elegir un nuevo administrador fincas Málaga. Este paso es mejor hacerlo antes de la reunión definitiva del cese, de esta manera se agiliza la entrada del nuevo profesional. Es conveniente que los vecinos promotores del cambio establezcan una fecha límite (máximo quince días) para pedir presupuestos a otros profesionales. Es aconsejable mantener una entrevista con cada administrador para que detallen como realizan su gestión.Es posible que los candidatos, soliciten información sobre la situación económica de la Comunidad, por lo que se aconseja disponer de una mínima documentación de los estados contables (ingresos y gastos) al menos del último año.

Solicitar a alguno de los miembros de la Junta de Gobierno (presidente, vicepresidente) la convocatoria de una Junta General Extraordinaria, con el siguiente punto en el orden del día “cese del actual secretario-administrador: estudio y aprobación si procede” o “cese del actual administrador de fincas: estudio y aprobación si procede”

Si antes de convocar esta reunión, ya se ha elegido al nuevo administrador, el punto en el orden del día debe ser “cesión del actual secretario-administrador y elección del nuevo secretario-administrador: estudio y aprobación si procede” o “cesión del actual administrador e fincas y elección del nuevo administrador de fincas: estudio y aprobación si procede”. Todos los propietarios deben ser convocados debidamente (notificación personal con una copia de la convocatoria) para la celebración de la Junta General Extraordinaria. Además hay que poner la convocatoria en el tablón de anuncios de la Comunidad o en su defecto, en un lugar visible y de paso.  (Cese administrador fincas Malaga).

Para que tenga validez el acuerdo, deberá ser ratificado con la mayoría simple (de los coeficientes) de los propietarios asistentes a la reunión.

En esta Junta no es obligatoria (y es aconsejable que no se cite) la presencia del administrador a cesar. En tal caso, el saliente deberá ser informado del acuerdo adoptado de forma fehaciente y por escrito, teniendo el plazo de un mes para abandonar su cargo.  (Cese administrador fincas Malaga).

Emisión del acta del acuerdo adoptado. Cualquier acuerdo adoptado en Junta General, tiene que formalizarse en un acta. Todos los propietarios han de recibir una copia de la misma en el plazo máximo de una semana desde la celebración de la Junta. En el acta ha de especificarse el acuerdo adoptado y la fecha definitiva del cese del actual administrador, que coincidirá con la fecha de inicio de la actividad del nuevo administrador.  (Cese administrador fincas Malaga).

Los siguientes puntos nos ayudarán a localizar FUGAS de nuestro dinero comunitario.

Dentro de las cuestiones económicas, podremos encontrar

 Presupuestos que “no aparecen” o que teniendo varios, cobran casi lo mismo.

 Siempre es la misma empresa la que realiza las obras. (Denunciar administrador fincas Málaga).

Cuentas anuales mal planteadas y/o con errores. Contabilidad inexacta.

Ocultar a la comunidad la morosidad amparándose en la Ley de Protección de Datos, que no aplica a esta cuestión porque, en las cuentas presentadas, deben de indicar el importe, nombre y vivienda de quienes no pagan.

Aplicación errónea de coeficientes de participación. (Abusos administrador fincas Málaga).

Emisión de recibos domiciliados sin fecha fija (este hecho aumenta la devolución de recibos y puede dejar la cuenta en números rojos, incrementando significativamente las comisiones bancarias por descubierto).

Si cobran recibos en efectivo, en ocasiones “olvidos de contabilizarlos”.

Justificantes chapuceros o albaranes y notas de entrega,  en lugar de facturas reales, que contengan Dirección de la empresa emisora, teléfono y NIF por un lado  y por otro, Dirección de la comunidad, NIF, Detalle de trabajos realizados, unidades, precio, mano de obra, importe total + IVA correspondiente.  (Cese administrador fincas Malaga).

Pagar con IVA sale rentable, en caso de obras, se paga un 10% (desde abril de 2009 hasta septiembre de 2012, se pagó un 8%, punto 19. página 2 http://www.agenciatributaria.es/) y se puede, reclamar, exigir garantías de obra, además, en cierto modo, garantiza  que la empresa está dada de alta, por lo que, en caso de accidente de algún trabajador, no tendrá el problema la comunidad. No obstante, siempre que se vaya a realizar alguna obra en la comunidad, es conveniente pedir los TCs 1 y 2 de los trabajadores que van a estar en ella, o el último recibo de autónomos.

Impago reiterado a los Proveedores (aunque figuren como pagados sus trabajos en las cuentas presentadas.

Acreedores inexistentes

Movimientos bancarios que no cuadran con los pagos realizados.

Saldo bancario NO coincidente con cuentas presentadas.

Pagos duplicados.

Talones al portador.

Salidas de dinero en efectivo para “realizar pagos en metálico”.

Comisiones bancarias injustificables.

Arreglos que podrían haber cubierto los seguros y/o contratos de mantenimiento: Comunitario, ascensores, antenas, etc., de los cuales no se ha dado parte ¿o sí?.  (Cese administrador fincas Malaga).

Elevado coste de estos contratos en relación con las coberturas ofrecidas.

Suministros comunitarios facturados a través de la comunidad (Agua y/o Gas).

Sanciones de la Seguridad Social. (Queja al colegio  administradores fincas Málaga).

Reiterados cargos de diferentes productos y/o servicios realizados.

Gratificaciones a su criterio.

 Con respecto a sus Responsabilidades Laborales

Falta de contratos a porteros, limpiadores, jardineros,  o cualquier otra persona que preste sus servicios en la comunidad y que debieran estar contratados por ella,(exceptuando, lógicamente, a empresas y autónomos).

Contratos del personal por menos tiempo del realizado.

Nóminas dónde se aplican mal los Seguros Sociales y/o el IRPF.

No presentar en las diferentes administraciones, los ingresos de Seguros Sociales y de IRPF de los trabajadores a cargo de la comunidad.  (Cese administrador fincas Malaga).

No pagar a los trabajadores o demorarse sin justificación.

Denuncias de éstos mismos. (Cese administrador fincas Malaga).

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