Demandar Administrador Fincas Málaga

Demandar Administrador Fincas Málaga

¿Pensando en demandar administrador fincas Málaga? Si es así, lea con detenimiento las siguientes líneas, pues le van a ser de mucha utilidad. EN NUESTRO DESPACHO DE ABOGADOS, SOMOS ESPECIALISTAS EN LA GESTION DE CRISIS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS EN SU RELACIÓN CON LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS.  Desgraciadamente es muy habitual que nos aparezcan casos de fraude y estafa por parte de administradores de fincas. Esto está favorecido por la opacidad y poca transparencia de algunos de ellos. (Demandar Administrador Fincas Málaga).

urgencias

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Y esto es así porque la mayoría de Colegios Profesionales han dejado de cumplir con la función esencial que se les tenía encomendadas: el fomento de la profesionalidad entre sus afiliados.  (Demandar Administrador Fincas Málaga).

Es verdad que pasa lo mismo en muchas otras profesiones, arquitectos o farmacéuticos por ejemplo, pero por ello no nos tenemos que consolar con tener unos Colegios vacíos de funciones y que la normativa europea , Directiva  Bolkestein de la Unión Europea de 2011, los obliga a reconvertirse en asociaciones profesionales.  De esta forma muchos Colegios que deberían auditar y exigir unos métodos de trabajo transparentes se dedican a ofrecer cursos de formación y cobrar cuotas.

Hay excepciones en algunos Colegios Profesionales, pero por regla general no obligan en su código deontológico a tener unas formas de actuación claras como las que vamos a describir a continuación.

La comunidad estafada por su administrador es un lamentable hecho que esta ocurriendo cada vez con mayor frecuencia. Recientemente, nos ha venido una comunidad para que gestionemos esa difícil situación. Esta comunidad (bueno, se trata de una comunidad-finca y una comunidad-parking) la llevaba un administrador  que se ha apropiado de los fondos de las comunidades que administraba. Se trata de una comunidad estafada. El revuelo ocasionado ha sido notable, llegando incluso ha aparecer en la televisión autonómica. Se habla de un agujero de 2 a 3 millones de euros.

Desgraciadamente, esta mala praxis ha sucedido siempre pero en estos últimos años de crisis se ha producido con mayor incidencia. Normalmente, el problema de una comunidad/es estafada/s suele generarse por un administrador que ha realizado malas inversiones fuera del negocio de administración y ante la difícil situación económica, lo fácil es echar mano de los fondos que administra de sus comunidades.  (Demandar Administrador Fincas Málaga).

comunidad estafada

¿Porque una comunidad se convierte en comunidad estafada? ¿Se puede evitar?

Básicamente, esto sucede por la existencia de una cuenta única a nombre del administrador donde se hallan todos los fondos de las comunidades. Esa gran bolsa de dinero es un peligro en manos de malos profesionales.

Para eliminar el riesgo, las comunidades pueden optar por indicar al administrador que los fondos comunitarios se gestionen a través de una cuenta bancaria a nombre de la propia comunidad. En mi opinión, esto tiene sus ventajas y sus inconvenientes.  (Demandar Administrador Fincas Málaga).

La ventaja más evidente es que el administrador no tiene acceso a las cuotas de la comunidad. Los pagos de gastos comunes se pueden domiciliar en gran medida (luz escalera, fuerza ascensor, agua comunal, mantenimiento ascensor, limpieza escalera, etc). No obstante, la existencia de una cuenta bancaria comunitaria implica que siempre haya saldo positivo. Dicho así parece fácil, pero no siempre lo es.  (Demandar Administrador Fincas Málaga).

Las comunidades de propietarios, en su gran mayoría, tienen tendencia a pagar las cuotas de provisión de fondos (para acometer gastos ordinarios) lo más ajustadas posible. Y en caso de surgir algún gasto extra no previsto y de elevado importe, se giran derramas extraordinarias aparte.  (Demandar Administrador Fincas Málaga).

El problema se puede presentar cuando hay algún vecino  o vecinos morosos (en los últimos años la morosidad se ha incrementado de forma notable). Por lo tanto, el hecho que una comunidad tenga cuenta bancaria propia supone que las cuotas deben ser más altas a fin de poder cubrir posibles contingencias. Y también representa una mayor implicación en forma de tiempo por parte de los miembros de la Junta, cuestión que no siempre es bien recibida por estos.

Alternativas para la gestión de los pagos de la comunidad y evitar la comunidad estafada

En nuestro despacho proponemos un sistema de gestión mixto, ya que combina los dos sistemas. Por un lado, el gasto ordinario de la comunidad (el día a día) se gestiona mediante cuenta única del administrador. Teóricamente, poco margen para la estafa debe haber, puesto que las cuotas que entran salen de forma continua con el pago de los gastos comunitarios.

El mayor riesgo reside en las cuotas extraordinarias (derramas) de largo recorrido para afrontar obras o gastos elevados, como rehabilitaciones del edificio (fachadas, terrazas, cubiertas, patios, etc). En estos casos, nosotros proponemos que la comunidad abra una cuenta bancaria a su nombre y nosotros nos encargamos de cobrar las derramas e ingresarlas en dicha cuenta comunal.

La comunidad por medio de su Junta siempre podrá controlar que se ingresan las recaudaciones. Y para evitar problemas de apropiación de las cuotas ordinarias que gestiona el administrador mediante su cuenta, lo mejor es que la Junta lleve un control periódico del pago de los gastos ordinarios.  (Demandar Administrador Fincas Málaga).

¿Cuales son los indicadores de alerta que pueden convertir una comunidad en comunidad estafada?

Las comunidades deben tener en cuenta que uno de los indicadores de riesgo que reflejan posibles problemas en una administración y por lo tanto, de una posible comunidad estafada, es cuando la empresa de limpieza o del ascensor le comunican al Presidente que no cobran el servicio desde hace meses.

El administrador que se apropia indebidamente de los fondos de las comunidades siempre realiza el mismo “modus operandi”. Sigue cobrando las cuotas ordinarias y extraordinarias, pero deja de pagar los gastos de la comunidad, excepto los suministros (luz y agua), ya que ello presupone un aviso de corte de los mismos. Cuando la comunidad se entera que los proveedores no cobran hace meses, ya es tarde. Se ha convertido en una comunidad estafada. Y debo resaltar que hay un tipo de gastos comunitarios cuyo impago es de alto riesgo, como por ejemplo, el seguro de la comunidad.

Esta comunidad estafada que nos vino y con la que he empezado el post, tenia el seguro comunitario sin pagar desde Febrero de este año. Nos podemos imaginar que hubiera sucedido en caso de un siniestro grave.

Para finalizar, quería comentar que en la primera reunión que se efectuó de esta comunidad, la mayoría de vecinos abogaba por abrir una cuenta bancaria a nombre de la comunidad en vista de lo sucedido con el anterior administrador. Por nuestra parte, se les manifestó que no había problema al respecto. Eso si, recalcando los posibles inconvenientes que se podían encontrar.  (Demandar Administrador Fincas Málaga).

Finalmente, decidieron que el pago de los gastos ordinarios se gestionaran a través de nuestra cuenta única y en el supuesto que tuvieran que recaudar derramas extraordinarias, se plantearían la apertura de una cuenta comunitaria. Destacar que en esta comunidad hay algunos propietarios de alta morosidad.   (Demandar Administrador Fincas Málaga).

Veremos que sucede cuando el anterior administrador nos entregue la liquidación finiquito (aún no lo ha hecho), ya que solo nos ha entregado documentación. Eso si, advirtiendo que nos entregara la liquidación pero no el importe del saldo resultante. Desgraciadamente, ya no lo tiene porque se lo ha gastado en otras cosas. Esta comunidad se ha convertido en una comunidad estafada y tendrá que decidir que acciones legales emprende al respecto.

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