(Incumplimiento obligaciones administrador comunidad malaga).

(Incumplimiento obligaciones administrador comunidad malaga).

¿Ha observado el Incumplimiento obligaciones administrador comunidad malaga? Si es así, está Ud en el lugar indicado, pues en nuestro bufete de abogados Málaga, somos especialistas en depurar responsabilidad profesional de distintos colectivos, entre el que se encuentra el de los administradores de fincas.

Dicho lo anterior, en primer lugar, para adentrarnos en el error profesional, deberíamos recordar aquí las funciones del Administrador de fincas, que son las recogidas en el artº 20 de la LPH.

Establece el citado artículo un listado orientativo de las mismas.

a)    Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. (Incumplimiento obligaciones administrador comunidad malaga).

En definitiva, se trata de estar pendiente de la finca. Conocer si se debe efectuar algún tipo de reparación o actuación de mantenimiento. En este sentido, cabe advertir que tienen que ser los propietarios y/o ocupantes de los pisos y locales los que avisen y adviertan al Administrador de una deficiencia estructural.

Además, si es advertido de la necesidad de una actuación distinta a la del mero mantenimiento, es el que se encarga de solicitar el presupuesto de esa actuación, o bien solicitar varios presupuestos a varios industriales, para que sea la Junta de propietarios la que decida la adjudicación.

b)    Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. (Incumplimiento obligaciones administrador comunidad malaga).

En consonancia con lo expuesto anteriormente, si el Administrador es advertido de la necesidad de una actuación, debe prever la misma y su coste, para someterlo a la aprobación en Junta.

Para ello, el Administrador elabora un presupuesto gastos, para cada ejercicio, de la Comunidad de propietarios. En este presupuesto pueden diferenciarse los “gastos ordinarios” de los “extraordinarios”.

c)    Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.

En este sentido se pronuncia la Sentencia de la AP de Pontevedra de 1 de febrero de 2007, que intenta diferenciar actuaciones ordinarias y urgentes o necesarias. Para esa Audiencia, el Administrador puede y debe acometer unilateralmente tanto aquellas actuaciones y medidas que exijan la gestión y administración ordinaria de la Comunidad (cambiar una bombilla, reponer o revisar los aparatos extintores, reparar una cerradura estropeada, garantizar la revisión periódica del ascensor y el funcionamiento correcto de los servicios, etc); como aquellas que, yendo más allá de la mera conservación y mantenimiento reúnen 3 notas:

–    Tienen carácter urgente. Lo que se identifica con la necesidad perentoria de resolver una situación que entraña peligro para las personas o las cosas. (Incumplimiento obligaciones administrador comunidad malaga).

–    No resultan desproporcionadas en relación con el contenido y límites del mandato en virtud del cual actúan.

–    No infringen instrucciones expresas de la Comunidad.

d)    Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

En este caso, con total cobertura y tranquilidad. La Comunidad acuerda una actuación y el Administrador la encarga, y abona su coste. El Administrador debe ser prudente y realizar los pagos a medida que el industrial realiza el trabajo, pactando incluso una retención con el industrial hasta la comprobación de la idoneidad del trabajo.

A estos efectos, cobrará a los propietarios las cuotas comunitarias precisas para estos encargos, ya sean cuotas ordinarias o derramas puntuales y extraordinarias.

Cabe advertir que el Administrador está sujeto a las instrucciones del Presidente, no obstante, no depende de éste sino de la Junta de propietarios. Es decir, el Presidente no puede encomendar al Administrador una actuación que no fue aprobada en Junta. Ahora bien, si la actuación fue aprobada en Junta, puede el Presidente concretar los detalles y notificárselos al Administrador. (Incumplimiento obligaciones administrador comunidad malaga).

e)    Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. (Incumplimiento obligaciones administrador comunidad malaga).

El Administrador levanta Acta de las Juntas. Certifica los acuerdos y el estado de deuda de cada propietario.

Es importante su función en la Certificación de las deudas de los propietarios (artº 9.1.e de la LPH) en la emisión de este documento que es necesario en la transmisión de los pisos y locales de toda Comunidad. La LPH introdujo un eficiente sistema de control en las ventas de pisos y locales, al exigir que el Notario protocolice una Certificación expedida por el Secretario-Administrador, con el visto bueno del Presidente, comprensivo de que el piso o local objeto de transmisión se encuentra al corriente en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias. En dicho Certificado, el Administrador puede dar información sobre las inminentes derramas a girar por parte de esa Comunidad para así advertir de ello al comprador.

f)    Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Entre éstas, y según admite la jurisprudencia, puede estar la de facultar al Administrador para que, por delegación de la Junta, presente reclamación judicial de cuotas comunitarias a un propietario moroso.

Puede el Secretario quedar habilitado para la reclamación de la morosidad de la Comunidad de Propietarios, y así lo ha entendido la Sentencia de la AP de Barcelona, Secc. 1ª de 5 de octubre de 2010.

Se considera, además, que el del Administrador es el domicilio de notificaciones para actos de la Comunidad. Así, la Comunidad puede ser emplazada judicialmente en el domicilio del Administrador, y las comunicaciones fehacientes tales como impugnaciones de Actas, peticiones de convocatorias, etc; pueden dirigirse al domicilio del Administrador entendiéndose con ello practicadas las comunicaciones.

Pues bien, tal y como veremos, la jurisprudencia se encarga de proclamar que la responsabilidad civil del Administrador de fincas no es distinta de la de cualquier profesional en su relación de arrendamiento de servicios con los clientes.

Así, como aclara la jurisprudencia del TS, el reproche culpabilístico es obvio que ha de referirse a un comportamiento no conforme a los cánones o estándares de conducta establecidos, y citados en las sentencias de 6 de marzo , 17 de julio y 10 de octubre de 2007 , como integrantes de los Principios de Derecho Europeo de la Responsabilidad Civil, y que vienen referidos a unos patrones de conducta exigibles a todos (persona razonable), en función de la naturaleza y valor del interés protegido de que se trate, de la peligrosidad de la actividad, de la previsibilidad del daño, de la pericia exigible a la persona que la lleva a cabo, de la relación de proximidad o de la especial confianza de las personas implicadas y la disponibilidad y coste de las medidas de precaución y de los métodos alternativos.

Tales criterios, señala la sentencia del TS de 17 de julio de 2007 , pueden tomarse como referencia para integrar la lacónica formulación del artº 1902 CC y completar el valor integrador generalmente aceptado de otros preceptos del propio Código encuadrados en el capítulo relativo a la naturaleza y efectos de las obligaciones, como el art. 1104 cuando alude tanto a la “diligencia que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar” como a “la que correspondería a un buen padre de familia” para, así, configurar un modelo de conducta diligente válido para la mayoría de los casos. (Incumplimiento obligaciones administrador comunidad malaga).

Pues bien, trasladando dicha doctrina general al supuesto de la actividad de los Administradores de fincas, se hace necesario precisar como declara la SAP de Valencia, Secc. 6ª de 10-7-09, que la posible responsabilidad civil del Administrador, efectivamente no deriva de una obligación de resultado, sino de un deber de ordenada gestión, de una correcta llevanza de la contabilidad comunitaria, y de la adopción de las debidas cautelas en el ejercicio de sus funciones y de la debida diligencia para evitar cualquier daño a la Comunidad.

En este sentido, la SAP Badajoz, Secc. 2ª de 24-10-03 mantiene que la relación contractual que liga al Administrador con la Comunidad de Propietarios, es la propia de un mandato “sui generis” de los arts. 1709 y stes. del CC , su deber primario deberá consistir en llevar a cabo la gestión encomendada, esto es, prestar los servicios o realizar las operaciones que se le han encargado; ahora bien, si se produce, por su parte, algún tipo de infracción en el acometimiento de sus obligaciones por cumplimiento defectuoso o incorrecto, se puede hablar de una responsabilidad dimanante de una actuación inadecuada e impropia en orden a la ejecución de lo encomendado, lo que haría merecedor al agente del reproche culpabilístico que del mismo se deriva, generándose una responsabilidad por daños, emanada de la probada existencia y realidad de unos determinados perjuicios. (Incumplimiento obligaciones administrador comunidad malaga).

Al respecto, se pueden diferenciar dos tipos de responsabilidad, en primer lugar, la derivada del incumplimiento total de los deberes de gestión. A este supuesto de responsabilidad por inejecución de funciones alude el artº 1718 CC y, en segundo término, existirá responsabilidad por el cumplimiento defectuoso o incorrecto de sus obligaciones antes referido, que se produciría en aquellos casos en los que el Administrador realiza una actividad, pero no la desarrolla con coincidencia plena con la función que le había sido encomendada, o con la que, según la naturaleza del caso, debía razonablemente esperarse.

Es decir, el Administrador no responde objetivamente por el daño causado, lo exigible es una actuación diligente y adecuada en función de cada caso concreto (art 1104 CC), y de la información que le sea suministrada por la Comunidad y por sus vecinos. Es sustancialmente un deber de actividad y de diligencia en la gestión de la actividad profesional.

En relación con las obligaciones de éstos, conviene poner de manifiesto, como resaltan las SSAP de Valencia de 7-4-08 y 4-4-11, que es un colaborador activo de la comunidad de propietarios, de cuyos órgano de gobierno forma parte (art.13 LPH), al que en atención a sus especiales conocimientos y formación, se le atribuyen distintas competencias funciones concretas de gestión y gobierno de la Comunidad de propietarios, entendiéndose dicha relación como un mandato sui generis, donde es fundamental el carácter “intuitu personae”, donde prima la confianza que inspiran las cualidades de la persona con la que se contrata. (Incumplimiento obligaciones administrador comunidad malaga).

Para esta jurisprudencia, surge como consecuencia directa de su condición de profesional cualificado, el deber de ejecutar sus competencias y cumplir sus obligaciones con una específica prudencia, diligencia y atención, y si faltare en su gestión el cumplimiento de estas obligaciones y actuación conforme a los deberes de previsibilidad y evitabilidad del daño en los intereses de la Comunidad, nace la responsabilidad civil y profesional del Administrador de fincas.

Para la jurisprudencia, es evidente que esta responsabilidad, será más intensa en los supuestos en que se trata de un Administrador profesional contratado por la Comunidad, y, por lo tanto, con una especial y propia capacitación, que en el supuesto de que la gestión comunitaria sea desarrollada, como permite el art. 13.6 LPH, por un comunero.

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