(Responsabilidad civil administrador fincas Málaga).

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El administrador contratado por una comunidad presta habitualmente sus servicios a cambio de un precio. En cuanto al nivel de diligencia que se exige al administrador, como profesional, es mucho mayor que el exigido al presidente o al secretario, esto es su responsabilidad civil es mucho más alta a la hora de ser reclamado judicialmente.

La Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de 25 de octubre de 2º13, la Sección 25 determinó que una cosa es el cargo de administrador, que puede ser desempeñado por uno de los propietarios, en cuyo caso se trata de una relación orgánica, donde el grado de responsabilidad exigible será determinado por el modo de cumplir los deberes legales. Y otra cosa es la contratación de un profesional ajeno a la comunidad de propietarios para desempeñar el cargo, en cuyo caso se añade un plus de diligencia, marcado por el contrato de mandato retribuido, tipo de negocio jurídico que determina los derechos y deberes de las partes. Por lo cual se da por supuesto que debe tener un tipo específico de conocimientos y experiencia para ejercer el cargo orgánico. (Responsabilidad civil administrador fincas Málaga).

El hecho de determinar la naturaleza jurídica del contrato que une al administrador con la comunidad es muy importante, porque si se considera que es un contrato de mandato, están regulados por las disposiciones del Código Civil. En cambio, si se considera que es un contrato de arrendamiento de servicios, se aplicarían otras disposiciones del CC, donde los niveles de diligencia no serían los mismos. (Responsabilidad civil administrador fincas Málaga).

Pero la naturaleza jurídica del contrato del administrador con la comunidad no viene determinada en ninguna disposición, viene determinada jurisprudencialmente, aunque hay una tendencia generalizada, casi unánime, en considerar que se trata de un contrato de mandato. (Responsabilidad civil administrador fincas Málaga).

El administrador incurrirá en responsabilidad cuando por dolo o culpa cause un daño a los intereses generales de la comunidad de propietarios, a alguno de los propietarios o a terceros en el ámbito de las atribuciones que tiene encomendadas. (Responsabilidad civil administrador fincas Málaga).

¿Tiene la empresa de administración de fincas responsabilidad legal?

La responsabilidad civil de las personas jurídicas es la misma que la de las personas físicas, es decir, la responsabilidad de la empresa es la misma que pudiera tener el administrador. En la responsabilidad penal sí es importante la distinción. La nueva regulación del Código Penal que se llevó a cabo en 2015 ya establece que las personas jurídicas pueden tener responsabilidad penal, aunque sólo de determinado delitos, como los societarios, etc.

El problema es que la apropiación indebida, delito que está cualificado por tener la condición de administrador de fincas, tiene que cometerlo una persona física. En cuyo caso, la persona jurídica que está detrás del administrador asume la responsabilidad civil subsidiaria por el pago de la indemnización. (Responsabilidad civil administrador fincas Málaga).

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